商品房买卖中的惩罚性赔偿

　　根据最高人民法院的司法解释，在商品房销售中房地产开发企业的五种欺诈行为将导致“一倍上限的赔偿责任”，这实际上是消费者权益保护法中对经营者欺诈行为实行“双倍返还”原则的变相适用。
　　这五种欺诈行为包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。对此，法律都规定了基本相同的法律责任，就是解除或撤销合同，同时返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　这里根据对立法意图理解需要提示的是：
　　1当事人主张合同无效、合同可撤销、合同解除的，其行使相应诉讼权利的时效是不同的，主张无效的诉讼时效2年，主张撤销是1年，主张解除则应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定分三种情况处理。
　　2对于“一倍上限的赔偿”不能错误地理解为“双倍返还”，虽然在特定条件下可能会有“双倍返还”的效果。这里的“赔偿”在实际操作中会有两种范围的计算：一种是“利息”加“实际损失”（此两部分为“填平性赔偿”）加“惩罚性赔偿金”，其总计不超过已付房款本金；另一种是“惩罚性赔偿金”部分不超过已付房款本金。如果按照后者计算，“填平性赔偿”加“惩罚性赔偿金”则要超过一倍上限了。
　　3“一倍上限的赔偿”是一种“赔偿责任限制制度”：其一是限制了赔偿的法定事由，即限于上述五种欺诈引起的赔偿；其二是仅限制了惩罚性赔偿的责任上限，也就是说对于实际损失不设上限，不论多少都要不打折扣地保护，即使这种实际损失超过了已付房款的2倍、3倍；但实际损失以外的部分也可以主张，这一方面则要设定上限，也就是这里的一倍上限。其三是限制了赔偿前提条件，即对于填平性赔偿必须是有证据能够证明的实际发生的损失；对于惩罚性赔偿，则就是真的变成“双倍返还”了，剔除已付房款本金，也就是一倍赔偿了。
　　 
【相关依据】
中华人民共和国合同法[19990315]
　　第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（相关资料: 部门规章1篇 司法解释1篇 案例2篇 裁判文书136篇 相关论文19篇 实务指南）

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
　　第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
（相关资料: 裁判文书1篇 相关论文3篇 实务指南）
　　第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
（相关资料: 裁判文书1篇 相关论文3篇 实务指南）