预售商品房价格纠纷的处理

　　市场经济条件下，房地产开发是高收益与高风险并存，主要体现在商品房的价格涨落上。一旦双方当事人依法签订合同后，就要承担房价或涨或落的风险，应该由某方当事人承担的风险损失，不能转嫁给他方。具体说，房价不因市场涨跌波动，而将风险转移给对方。如有的房地产公司未考虑到市场材料价格上涨情况，致使房屋在建设中开发成本加大，后即以此为由要求变更合同价格，将材料价格上涨的风险转嫁给购房人，对此一般不予以支持。
　　相关法律规定，商品房价格实行国家指导下的市场调节价格。预售方与预购方根据房屋结构、朝向、层次、质量、所处地段、经济效益以及房地产市场行情对房价在合同中进行约定，对双方当事人约定的房价，应当予以保护。其次，合同双方在约定了预售商品房价格的同时又约定预售商品房价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的应予准许。如果当事人对价格在合同约定中不明确或在合同履行中发生不可抗力的情况，可由双方当事人进行协商，协商不成的，可参照相关法律及当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估价格，或按当地同质同类同期的商品房的市场价格予以确定。此外，对逾期交房的在迟延期间的预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
　　商品房的预售方与预购人在商品房预售合同中按明码实价约定购房价格后，预售方又以其他名义增加收费的，该增加收费的条款应当认定为无效。双方当事人以逃避商品房交易税收为目的，故意变相减少商品房交易价款的，这一条款也应认定为无效。
　　 
【相关依据】
商品住宅价格管理暂行办法[19920720]
　第九条　商品住宅开发经营单位应在前期工程结束时，按商品住宅的预算成本、利润、利息、税金等申报价格，报物价部门会同房地产行政管理部门和建设银行审核，由物价部门批准。
　　任何单位不得在已批准的商品住宅价格构成因素以外擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应按前款程序重新报批。
　　商品住宅经营单位必须按照经批准的价格销售商品住宅。根据市场变化情况，可以适当下浮。
（相关资料: 实务指南）
　第十条　除国家法律、行政法规和国务院另有规定者外，严禁向商品住宅摊派、收费。
（相关资料: 实务指南）

城市房地产开发经营管理条例[19980720]
　　第三十条　房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
（相关资料: 实务指南）

商品房销售管理办法[20010404]
　　第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　
　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
　　（一）当事人名称或者姓名和住所；
　　（二）商品房基本状况；
　　（三）商品房的销售方式；
　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
　　（五）交付使用条件及日期；
　　（六）装饰、设备标准承诺；
　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
　　（八）公共配套建筑的产权归属；
　　（九）面积差异的处理方式；
　　（十）办理产权登记有关事宜；
　　（十一）解决争议的方法；
　　（十二）违约责任；
　　（十三）双方约定的其他事项。
（相关资料: 司法解释1篇 裁判文书3篇 相关论文1篇 实务指南）