商品房实际面积误差处理
产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，是商品房最终的确定面积，也是商品房计价的最终依据。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，因而产生了面积误差的纠纷问题。按套（单元）计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及到单位建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题。法律、法规就按建筑面积、按套内建筑面积计价产生面积差异作出了相关的规定。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式；若没有约定或约定不明确的，可以按以下原则处理：
1面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，购房者请求解除合同的，法院不予支持；
2面积误差比绝对值超出3%，购房人可以请求解除合同、返还已经支付的房屋价款及其同期的银行利息；
3面积误差比绝对值超出3%，购房人可以同意继续履行合同；此时，又要分为两种情况处理：一是当房屋实际面积大于合同约定面积时候，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房屋价款由购房人按照约定的价格补足，而面积误差比超出3%部分的价款由开发商承担，相应的房屋产权归购房人；二是当房屋实际面积小于合同约定面积时候，面积误差比在3%以内（含3%）部分的价款及其利息由开发商退还给购房人，面积误差比超过3%部分的价款由开发商双倍返还给购房人。
可见，法律的意图在于给开发商的不诚信予以惩罚。特别是当房屋实际面积小于合同约定面积时候，面积误差比超过3%部分的价款由开发商双倍返还给购房人。
实践中，房地产开发对商品房面积差异的处理往往以附件、补充协议、双方约定的名义出现，如：不论误差多少，只按多退少补、据实结算。这实际则是不执行房屋实际面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人的规定；特别是将消费者在面积误差比绝对值超出3%时所应享有的退房权利一笔勾销。
此条款违反了民法的基本原则，同时也侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。所以，房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利，购房者应当特别注意合同中对这种权利的约定。
【相关依据】
中华人民共和国民法通则[19860412]
第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
（相关资料: 司法解释3篇 案例22篇 裁判文书329篇 相关论文45篇 实务指南）
城市房地产开发经营管理条例[19980720]
第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
（相关资料: 裁判文书1篇 实务指南）
中华人民共和国合同法[19990315]
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
（相关资料: 部门规章1篇 司法解释1篇 案例10篇 裁判文书346篇 条文释义 相关论文27篇 实务指南）
商品房销售管理办法[20010404]
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝─────────────×１００％
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
（相关资料: 地方法规2篇 实务指南）
第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
（相关资料: 实务指南）
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
（相关资料: 案例1篇 裁判文书1篇 实务指南）