返本销售及售后包租的禁止

　　返本销售及售后包租对消费者许以潜在的利益，以吸引购房者。这实为一些实力欠佳的开发商通过“借鸡生蛋”的方法炒作房地产，容易造成半拉子工程、非法集资等恶性事件。因此，法律明确予以禁止。
　　返本销售是指房地产开发企业以定期向购房人返还购房款的方式销售商品房的行为，其实质是房地产开发企业以其房屋所有权交换买受人一定数量货币，即房屋价款在一定年限内（返本期限）的使用权。
　　售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或代为出租购房人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。它包含了两个法律关系，一个是买卖合同关系，一个是租赁合同关系。
　　这两种销售方式，对房地产开发商而言，其目的是可以迅速回笼建设资金；对消费者而言，返本销售的有利之处是可以获得比银行利润更高的回报，售后包租则可以保证自己在一定时期内的租金收益。但从实际情况来看，大多数的房地产开发企业确定的返本年限和包租期限与回报率都是不合理的，而且销售价格都偏高；返本、包租都仅仅是促销手段，具有一定的欺骗性。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未竣工的商品房尤为严重。而且到目前，还没有强有力的监督手段来保证房地产企业返本和保证租金收益。
　　值得注意的是，返本销售被全面禁止，售后包租仅仅是禁止售后包租未竣工的商品房。至于已经竣工的商品房，考虑到售后包租毕竟属于一种市场行为，而且在商品房已竣工的前提下，购房人可以保证得到房屋的所有权，因此法律没有作禁止性规定。
　　 
【相关依据】
中华人民共和国民法通则[19860412]
　　第五十八条　下列民事行为无效：
　　(一)无民事行为能力人实施的；
　　(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
　　(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
　　(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
　　(五)违反法律或者社会公共利益的；
　　(六)经济合同违反国家指令性计划的；
　　(七)以合法形式掩盖非法目的的。
　　无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
（相关资料: 部门规章1篇 司法解释6篇 地方法规1篇 案例11篇 裁判文书271篇 相关论文59篇 实务指南）

中华人民共和国合同法[19990315]
　　第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
（相关资料: 司法解释2篇 地方法规4篇 案例5篇 裁判文书142篇 条文释义 相关论文65篇 实务指南）

商品房销售管理办法[20010404]
　　第十一条　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
　　房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
（相关资料: 实务指南）
　　第四十二条　房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。
　　（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
　　（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
　　（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
　　（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
　　（五）分割拆零销售商品住宅的；
　　（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
　　（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
　　（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
（相关资料: 实务指南）
　　第四十五条　本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
　　本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
　　本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
　　本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
（相关资料: 实务指南）