商品房预售的条件

　　商品房预售中具有较大的风险和投机性，政府主管部门必须加强管理，保障商品房预购人的合法利益，防止开发商挪用商品房预售资金等情况发生，从而避免“烂尾楼”的出现。因此，进行商品房预售的开发企业必须符合法律、法规的规定：
　　1已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，这是从事房地产开发和房地产交易的前提条件。
　　2在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持相关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，经核实后获得建设工程规划许可证和施工许可证。
　　3按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这样的规定主要在于防止“炒卖地皮”，抑制房地产投机行为的消极作用，也便于主管部门的监督管理。
　　4房产开发企业满足上述条件后，可向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
　　房地产开发商只有全部符合以上条件，才能向预购人即消费者预售商品房。违反者，由县级人民政府房地产管理部门依法处理，责令停止预售活动，没收违法所得，并可处以罚款。
　　人民法院在审理预售商品房纠纷案件中，对不符合商品房预售条件的开发商，在房产管理部门行政处罚的基础上，应当宣布商品房预售合同无效。由于合同无效的过错方是开发商，因此，开发商除返还购房款外，还应偿付同期的银行利息损失，并支付违约金。
　　 
【相关依据】
中华人民共和国城市房地产管理法[19940705]
　　第四十四条　商品房预售，应当符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证；
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
（相关资料: 部门规章3篇 地方法规13篇 裁判文书10篇 相关论文6篇 实务指南）
　　第六十七条　违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
（相关资料: 实务指南）

城市房地产开发经营管理条例[19980720]
　　第五条　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政
法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
　　（一）有１００万元以上的注册资本；
　　（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。
　　省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
（相关资料: 地方法规1篇 裁判文书1篇 实务指南）
　　第八条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起３０日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
　　（一）营业执照复印件；
　　（二）企业章程；
　　（三）验资证明；
　　（四）企业法定代表人的身份证明；
　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
（相关资料: 部门规章1篇 地方法规1篇 实务指南）
　　第九条　房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
（相关资料: 部门规章1篇 地方法规5篇 相关论文1篇 实务指南）

商品房销售管理办法[20010404]
　　第六条　商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
（相关资料: 实务指南）

城市商品房预售管理办法(2004修正)[20040720]
　　第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
（相关资料: 实务指南）
　　第三条　本办法适用于城市商品房预售的管理。
（相关资料: 实务指南）
　　第五条　商品房预售应当符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（相关资料: 地方法规1篇 实务指南）